Remodelación de condominios según las reglas del edificio.

En el segmento alto del sur de la Florida, remodelar un condominio casi nunca es un cambio cosmético. Es una unidad llevada a losa desnuda y reconstruida: nueva distribución, nueva carpintería, nuevas instalaciones mecánicas, eléctricas y de plomería, pisos y puertas nuevos, cielos rasos bajados y replanteados en función de una estructura que no se mueve. Los dueños son personas que compraron la vista, la planta y la dirección, y después decidieron que el interior tenía el gusto de otra persona. Algunos viven en la unidad todo el año, otros dividen el año entre Miami y otro lugar, y muchos compran y remodelan antes de mudarse.

Lo que cambia es todo lo que está fuera de la unidad. Muchas losas de torre son postensadas, así que no se perfora ni se ancla nada hasta que la losa se escanea y, donde el edificio lo exige, el ingeniero de registro lo aprueba; coordinamos el escaneo y la firma del ingeniero, no los hacemos. Un aparato sanitario muchas veces no se puede mover por la relación entre la pendiente del desagüe y el espesor de la losa, y el espacio debajo suele quedar fuera de su unidad: las opciones honestas son levantar el piso o dejar el aparato donde está. La plomería que sirve a más de una unidad suele ser elemento común, y dónde termina su unidad lo define la declaración registrada.

Definimos el alcance desde los documentos antes que desde los planos: la declaración, las house rules, los as-builts y el paquete de renovación de la asociación. Armamos lo que ese paquete pida —planos firmados y sellados, certificados de seguro que nombren a la asociación, registro del contratista y un cronograma de trabajo— para que se lea completo en la primera entrega. La decisión sigue siendo de la junta. Conectarse a un stack existente normalmente implica bajar el riser de toda la línea, algo que programa el edificio, a menudo fuera del horario normal. De ahí en adelante: alcance escrito y fijo, un supervisor en obra todos los días, protección de pasillos y lobby, inspecciones aprobadas y permits cerrados.

El trabajo se concentra donde están las torres. En Miami-Dade eso significa Brickell, Miami Beach, Bal Harbour, Surfside, Bay Harbor Islands, Sunny Isles Beach, Aventura, Key Biscayne y Fisher Island; en Broward, Hallandale Beach, Fort Lauderdale, Coral Ridge, Pompano Beach, Lauderdale-by-the-Sea y Hillsboro Beach. Cada edificio escribe sus propias reglas, así que la visita a la unidad dice más que el vecindario. Para el detalle local —la autoridad que emite los permits, el tipo de construcción y cómo están hechas las torres de esa zona— lea la página de su área y después la página del servicio que necesita: remodelación de cocinas, remodelación de baños, remodelación integral, espacios exteriores o permits y cumplimiento.